Notre guide

Simulateur

Combien dois-je emprunter pour financer mon projet ?

Pour débuter et développer sainement votre projet, nous vous proposons de découvrir votre capacité d’emprunt. Pour cela, nous avons conçu un simulateur facile et rapide afin de vous donner une petite idée du plan de financement pour votre prêt immobilier. Ce petit outil vous proposera en deux trois clics une estimation de l’enveloppe budgétaire nécessaire à la réalisation de votre acquisition.

Notre simulateur de crédit en immobilier vous permet de déterminer : Quelles sont les mensualités souhaitées pour financer votre projet ? Sur combien d’années souhaitez-vous l’étaler ? Quel taux d’intérêt proposons-nous ? Quel est le taux d’assurance ? Toutes ces informations permettront de déterminer le montant que vous devez emprunter.

L’équipe Tolmar se tient à votre disposition pour toutes questions éventuelles ou pour débuter un nouveau projet immobilier. Vous souhaitez découvrir plus en détail le métier de courtier en immobilier et de son fonctionnement ? N’hésitez pas à nous appeler au 05 35 37 90 90 pour plus de renseignements.

Comment évaluer mon enveloppe pour financer mon projet ?

Vous souhaitez débuter un projet immobilier ? Envie d’acquérir un joli appartement neuf dans une résidence de standing ou bien une maison ancienne au charme unique où vous pourrez réaliser un milliards de travaux pour vous approprier l’espace ?

Avant de partir en quête du bien idéal, il faut dans un premier temps, étudier votre capacité d’achat. En effet, tout acte d’achat démarre au même point. Cette étude est souvent assimilée à l’étude de capacité d’emprunt qui correspond à un calcul tenant compte de plusieurs critères notamment vos ressources et endettements en cours.

A travers ce nouvel article de notre guide du crédit, nous allons vous donner les clés pour vous permettre d’évaluer votre enveloppe et de comprendre quels sont les différents facteurs qui influent sur cette dernière.

Comment se calcule le taux d’endettement ?

Vous vous rendrez rapidement compte dans vos recherches sur votre capacité d’emprunt que vous ne pourrez en aucun cas, dépasser le seuil des 33% des taux d’endettement. Mais qu’est-ce que le taux d’endettement ? Tout simplement, la part du revenu d’un ménage consacrée au remboursement de prêt(s) immobiliers ou de crédits à la consommation. Il tient en compte votre crédit en cours et vos futures mensualités. Cet endettement doit être pondéré en prenant compte certains critères additionnels rendant l’approche du taux d’endettement plus logique :

• Le reste à vivre désigne la somme qu’il vous reste en poche une fois que vous avez versé votre mensualité de crédit immobilier, soit les 67% retranchés des 33% qui constituent le taux d’endettement. Il représente le minimum légal nécessaire pour gérer les dépenses du quotidien (payer la nourriture, l’habillement, les transports, les loisirs).

Contrairement au taux d’endettement, le reste à vivre n’est pas soumis à un taux de référence. Pour quelle raison ? Tout simplement car il va dépendre du niveau de vos revenus. Le tableau de barème précise que pour une personne dans un foyer fiscal, le reste à vivre, une fois les crédits payés doit être au minimum d’un montant équivalent à ce qui est notifié dans ce tableau. Pour deux personnes, il s’agit également d’une somme précise indispensable à respecter pour le reste à vivre et ainsi de suite, pour trois et quatre personnes. La logique est simple et se répète en fonction du nombre de personnes toutefois la somme n’est pas toujours identique, elle est dégressive. Vous l’aurez compris, la notion de reste à vivre est indispensable et vient impacter le taux d’endettement de 33%.

Prenons l’exemple d’un couple avec des revenus mensuels de 5 000€, aura forcément un reste à vivre proportionnellement plus important qu’une personne célibataire qui gagne 1 500€ par mois.

Plus simplement, plus les revenus mensuels sont faibles, plus la banque imposera le respect d’un taux de reste à vivre important. Il sera alors impossible de dépasser les 33 % du taux d’endettement pour ne pas risquer de mettre en péril la situation financière de l’emprunteur.

• Le saut de charge désigne la différence entre ce que vous payez avant au titre de votre loyer ce que vous payerez demain dans le cadre du remboursement de vos mensualités pour votre acquisition.
Si vous aviez un loyer de 1 000€ et que demain, vous devez payer un crédit mensuel de 1 500€. Même si votre taux d’endettement s’élève à 33% avec le remboursement de votre crédit mensuel et que vous entrez dans les normes du seuil d’endettement à ne pas dépasser mais que vous gérez mal vos comptes ou n’avez pas d’épargne mensuelle alors que le taux d’endettement était peut-être à 28%, on considérera malgré le respect du taux d’endettement que ce saut de charge en avant ne vous permettra pas de gérer correctement votre budget.

Gardez en tête que le taux d’endettement est une référence mais n’est pas la clé de votre capacité d’emprunt.

Comment évaluer ma capacité d’emprunt ?

Pour étudier au plus près de la réalité votre capacité d’emprunt, il est possible d’appréhender votre enveloppe grâce à deux méthodes :

En fonction de ce que la banque est capable de vous prêter au maximum en tenant compte des deux notions abordées précédemment soient le reste à vivre et le saut de charge.
En tenant compte de la mensualité maximum que vous ne souhaitez pas dépasser. Cette mensualité doit être définie en fonction du montant maximum que la banque est prête à vous accorder.
A la capacité d’emprunt vient s’ajouter l’apport personnel qui est souvent le résiduel de l’épargne ou une donation des parents permettant ainsi de payer les frais d’agence, de garantie, de courtage et de notaire. Vous saurez que l’apport des frais annexes à un projet est souvent attendu par les banques même si certaines d’entre elles permettent de financer la totalité d’un projet. On parle d’un financement à 110%. Ils permettent d’avoir un financement inférieur ou égal à la valeur du bien, ce qui rassure les banquiers en cas de saisie du bien, de mise en place d’une hypothèque il n’y a pas de sur-financement.

Une fois que la capacité d’achat composée de la capacité d’emprunt et de l’apport personnel a été étudié, vous pourrez vous mettre à la recherche d’un bien immobilier et évaluer si sa recherche est crédible et cohérente en fonction de votre budget.

En bref pour évaluer au plus près de la réalité votre enveloppe :
• Evaluer votre taux d’endettement et vos dépenses mensuelles
• Déterminer votre capacité d’emprunt
• Partez à la recherche du bien tant rêvé

Puis-je rembourser le capital restant dû avant l’échéance de mon emprunt ?

Tout contrat d’offre de prêt a des conditions générales et particulières. Il est stipulé dans les conditions générales que vous pouvez mettre fin à votre crédit avant son termes (rembourser par anticipation soit suite à la vente du bien soit suite à une entrée de capitaux qui serviront à rembourser le bien). Cet acte de remboursement par anticipation est pénalisé par la banque au niveau contractuel par des indemnités qui sont, dans la plupart des cas calculées selon la logique suivante : un semestre d’intérêt plafonné à 3% du capital restant dû.

Cette indemnité peut être exonérée dans les conditions particulières à négocier en amont du crédit. En effet, le banquier pourra accepter l’exonération dans le cas de remboursement par anticipation, excepté dans le cas où le bien serait racheter par une banque concurrente il n ‘y aura pas d’indemnité. Le banquier pourra également mentionné dans les conditions particulières son accord pour vous exonérer des pénalités de remboursement par anticipation à partir de votre troisième année de crédit. Cette démarche assure au banquier trois ans de remboursement. A noter que cette pénalité est systématique mais elle peut être négociée.

Notre astuce d’expert
Dans l’étude de votre enveloppe budgétaire dédiée à votre projet immobilier, n’oubliez pas de conserver une part de votre budget à des dépenses plaisirs. Même si l’achat de votre maison ou de votre appartement vous tient à coeur, cela ne doit pas vous empêcher de vivre et de profiter ! Ne vous privez pas d’une jolie robe ou de vacances en familles à cause de mensualités trop é

Quelle offre de prêt choisir ?

Nous allons à présent aborder les différents types de prêts qui vous sont proposés dans l’élaboration de votre projet immobilier en fonction de votre situation, de votre niveau de vie ainsi du type de bien que vous souhaitez acquérir. Sachez qu’il est possible d’en cumuler plusieurs pour compléter votre financement.
Avant de débuter la présentation des différents prêts, il faut que vous ayez en tête les critères sur lesquels ces offres sont basées :

• La durée : Elle peut varier de 5 à 25 ans en moyenne en fonction de votre capacité de remboursement. Pour mieux vous situer, vous saurez que la durée moyenne de souscription d’un prêt immobilier en France est de 20 ans.
• Le taux : Il peut être fixe, variable ou mixte et varie en fonction du montant de votre apport et de la durée de votre emprunt.
• L’apport : Il dépend de votre capacité à épargner et peut vous permettre d’obtenir un prêt immobilier plus facilement que si nous n’en aviez pas.
• Les mensualités : Elles correspondent à la somme que vous remboursez chaque mois. Elles dépendent de plusieurs facteurs tels que votre taux d’endettement, du montant emprunté et de la durée de votre prêt.
• Les garanties : Elles sont automatiquement incluses dans votre prêt immobilier et permettent à l’établissement prêteur d’être remboursé en cas de défaut de paiement.
• L’assurance de prêt immobilier : Fréquemment exigée, elle vous permet de protéger votre famille et vos proches en cas d’incapacité, d’invalidité ou de décès dans le financement de votre emprunt bancaire.

Quelles sont les conditions d’obtention d’un crédit immobilier ?

• Votre situation financière (taux d’endettement, état des relevés de compte, apport…)
• Votre situation professionnelle (type de contrats, revenus…)
• Vos garanties (hypothèque, gage, caution)
• Votre état de santé (âge, maladies, interventions médicales…)
• La pratique d’activités à risques (sportives ou professionnelles)
• Nous allons voir par la suite, quel taux pourrait vous intéresser.

Le prêt à taux zéro (PTZ)

Le prêt à taux zéro est destiné à faciliter l’acquisition de votre résidence principale. En tant que primo-accédant, il vous permet d’accéder à la propriété en vous obtenant un crédit sans aucun intérêt et sur une durée donnée. Pour en bénéficier, vous ne devez pas être propriétaire de votre résidence principale depuis plus de deux ans.

Le PTZ est focalisé sur le financement de biens neufs mais il peut également financer des biens anciens. Il s’agit d’un prêt complémentaire au financement. En effet, il est souvent pris en compte comme « apport personnel » par les banques et doit être obligatoirement accompagné d’un prêt bancaire dit « prêt principal ».

Vous avez sûrement dû le remarquer mais le prêt à taux zéro a longtemps été sous le feu des projecteurs grâce à sa promesse attractive : aucun frais financiers et un différé de remboursement pouvant aller jusqu’à 18 ans pour financer son projet immobilier. Cependant, les conditions d’attribution de ce prêt sont strictes car il est destiné en priorité aux ménages aux revenus modestes.

Quel est l’avantage fiscal lié au prêt à taux zéro ?

Le PTZ peut s’accompagner d’un avantage fiscal pour l’acheteur. En effet, il prévoit un abattement, pouvant aller jusqu’à 50% de la taxe d’aménagement. Cette dernière s’applique en cas de construction d’un logement neuf, de reconstruction ou d’agrandissement d’un bâtiment qui nécessite une autorisation.

Le prêt à l’accession sociale (PAS)

Les prêts d’aide a l’accession sont destinés dans la majorité des cas à financer la résidence principale du ménage accédant à la propriété. Certains prêts pourront financer jusqu’à la totalité du prix du bien, tandis que d’autres seront complémentaires au financement et ne pourront dépasser un certain montant.

Pour pouvoir profiter de ce prêt, vous devez respecter plafond de ressources. Les critères retenus sont les suivants : la composition du ménage, le nombre de personnes à charge et le lieu d’implantation du logement.

Quels sont les avantages du prêt à l’accession sociale ?

Les frais de dossier pour l’ouverture d’un prêt à l’accession sociale sont limités à 500€. De plus, il n’y a pas de frais supplémentaires en cas de prêt modulable.
Une prise de sûreté réelle de premier rang (hypothèque ou privilège) est obligatoire dès lors que le montant du prêt d’accession sociale est supérieur à 15 000€, l’inscription hypothécaire est exonérée de taxe de publicité foncière.
Les honoraires du notaire sur le contrat de prêt sont réduits.

Le prêt conventionné

Le prêt conventionné également appelé prêt PC appartient à la catégorie des prêts d’aide à l’accession. Contrairement à ce dernier, les bénéficiaires sont les ménages sans conditions de ressources particulières.

Le prêt PC peut être consenti par toutes les banques ou les établissements financiers ayant passé une convention avec l’Etat. Il s’agit d’un prêt à taux plafonné en fonction de la durée d’emprunt.

Le bien acquis doit faire l’usage de votre résidence principale (logement occupé au moins huit mois par an) ou de votre famille ou celle de votre locataire. Le logement doit être occupé dans l’année qui suit l’acquisition ou la réalisation des travaux (dans les six ans à venir, en cas de départ à la retraite, de retour d’outre-mer ou de l’étranger).

Le logement acheté doit avoir une surface minimale (9m2 pour une personne seule et 16m2 pour deux personnes), qui dépend de la situation familiale du bénéficiaire. Lorsque le prêt est destiné au financement de travaux d’agrandissement, ceux-ci doivent aboutir à la création d’un surface habitable de 14m2.

Quel est l’avantage du prêt conventionné ?

Ce type de prêt ouvre droit à l’Aide Personnalisée au Logement (APL). Cette aide est calculée sur la base de la composition du ménage, de ses revenus, de son lieu d’habitation. Suite à la Loi Finance 2018, il est possible d’estimer le montant de ces droits sur le site de la Caisse d’Allocations Familiales (CAF).

Le compte épargne logement et le plan épargne logement

Le Compte Epargne Logement (CEL) et le Plan Epargne Logement (PEL) sont les placements favoris des particuliers. Pourquoi ? Tout simplement parce-que ces types de prêt sont activement promus par les banques, ils apportent une sécurité financière au niveau de l’épargne comme du prêt et vous permettent de bénéficier d’avantages fiscaux.

Contrairement aux autres prêts, le CEL et PEL associent deux étapes :

• Une phase d’épargne rémunérée (de 18 mois à 48 mois)
• La possibilité d’obtenir un prêt concernant un bien immobilier à l’issue de la phase d’épargne, à un taux d’intérêt fixé dès l’ouverture du compte.
Le montant du prêt est déterminé par le total des intérêts perçus durant la phase d’épargne. Le taux de ce prêt peut être intéressant à certaines périodes ou ne pas l’être, en fonction du niveau des taux d’intérêt.

Quelle est la différence entre le CEL et le PEL ?

Le compte épargne logement est un produit d’épargne rémunéré dont les fonds sont disponibles à tout moment. Il vous permet en plus d’obtenir, sous conditions, un prêt immobilier à un taux privilégié et une prime d’Etat.

Le plan d’épargne logement est une épargne bloquée qui vous permet d’obtenir des intérêts et, sous conditions, un prêt immobilier et une prime d’État.

Quels sont les avantages de ces prêts ?

Ces deux produits offrent l’accès à des crédits à taux fixés à l’avance pour l’acquisition de votre résidence principale. Cela permet de vous protéger contre une hausse des taux futurs. Par ailleurs, vous pourrez bénéficier d’une prime d’Etat pour votre crédit immobilier. Le fait de bloquer l’épargne pendant un certain temps offre en contrepartie une rémunération plus élevée que pour un placement « non bloqué », le tout sans risque.

Le prêt 1% logement

Le 1% logement également appelé participation des employeurs à l’effort de construction (PEEC) représente l’aide financière apportée par les entreprises françaises au logement des salariés en fonction de différents critères (salaires et situation familiale). En effet, toutes les entreprises privées non agricoles (de vingt salariés et plus) doivent verser une contribution financière destinée à aider les salariés à se loger. Sous le nom 1% logement (ou 1% employeur) se cache deux types d’avantages fixés librement par l’employeur : des locations à des taux préférentiels ou des prêts au taux de 1,5% (hors assurance).

Avant chaque fin d’année, les entreprises concernées doivent verser 0.45 % de la masse salariale de l’année précédente au titre de cette contribution d’aide au logement. Ce dernier sert à prêter à un taux très bas de l’argent à un salarié pour qu’il puisse construire sa maison, acheter un appartement neuf ou acquérir un logement ancien.

Pour l’obtenir, vous devez vous adresser à votre employeur ou à l’organisme collecteur de cette cotisation pour votre employeur (OCIL, APEC, GIC, GIPEC…) pour savoir si vous pouvez en profiter, et si oui, dans quelles conditions.

Quel est l’avantage du prêt 1% employeur ?

L’avantage de ce type de prêt est simple ! Votre employeur participe, par l’intermédiaire de cotisations, au financement de votre logement.

Le prêt In Fine

Le prêt In Fine suit une logique simple : vous ne remboursez que les intérêts de votre capital initial. Il a été mis en place afin de résoudre les problèmes des investissements locatifs. Le capital emprunté reste intact jusqu’au terme du crédit, vous le remboursez en une seule fois. Pendant la durée du prêt, une épargne existante (ou à constituer) de type assurance va fructifier pour rembourser le capital emprunté à la fin du prêt.

Les intérêts payés seront plus élevés que pour un prêt amortissable, toutefois ils seront déductibles de vos revenus. Vous pourrez ainsi faire des économies substantielles sur vos impôts, surtout si votre taux d’imposition est élevé. De plus, les mensualités pendant la durée du crédit sont beaucoup plus faibles : en plaçant l’argent non consacré au paiement de vos mensualités, vous pouvez engranger des revenus réguliers et importants.

Quel est l’avantage du prêt In Fine ?

Avec un prêt in fine, le capital reste identique puisqu’il n’est pas amorti jusqu’au terme du crédit. Ainsi, le montant total des intérêts payés est beaucoup plus important. De ce fait, le montant total des intérêts déductibles est important, plus l’opération est rentable sur le plan fiscal. A l’inverse, avec un prêt amortissable classique, le montant des intérêts diminue à chaque échéance puisqu’il est calculé sur le capital restant dû et que celui-ci se réduit également à chaque échéance du prêt.

Le prêt amortissable

Contrairement au prêt In Fine, le prêt amortissable désigne le remboursement du capital emprunté étalé dans le temps. Pendant toute la durée du prêt, l’emprunteur rembourse à la fois une part du capital qui a été mis à sa disposition à l’origine, mais aussi des intérêts. Plus simplement, les mensualités versées couvrent en partie les intérêts, et en partie le remboursement de capital. Pour votre information personnelle, vous saurez que la majorité des prêts accordés sont des prêts amortissables.

Avec un taux d’intérêt déterminé au moment de la signature, le coût total du crédit est additionné au capital. Cette somme est ensuite divisée en mensualités, pour obtenir des échéances constantes. Bien que la mensualité soit la même tout au long du crédit, elle est composée d’une part des intérêts qui diminue avec le temps, et d’e l’autre du remboursement du capital qui aura tendance à augmenter.

Quels sont les avantages du prêt amortissable ?

Ce type de crédit comporte divers avantages tels que le remboursement du crédit étalé dans le temps. Comparé au crédit In Fine, il sera plus intéressant car il reviendra moins cher que ce dernier. Cela s’explique par le fait que les intérêts et les taux seront plus élevés. Le prêt amortissable ne s’accompagne pas d’une garantie au profit du prêteur pour sécuriser le remboursement. L’organisme prêteur ne vous incitera pas à prendre une assurance-vie.

Le prêt multi-palier

Généralement, votre acquisition ou votre construction est financée à l’aide de plusieurs prêts (prêt aidé, prêt à taux zéro, prêt 1% logement, prêt épargne logement etc) afin de profiter des prêts à taux réduits les plus intéressants.

Le prêt multi-palier permet de fusionner et de rassembler tous les prêts immobiliers, classiques, aidés ou subventionnés, qu’un emprunteur devrait souscrire dans le cadre de son acquisition immobilière. Dans quel but ? Pour obtenir une mensualité identique durant toute la durée de l’emprunt et de réaliser des économiessubstantielles sur vos intérêts dus.

Dans l’optique de lisser votre mensualités, un prêt comportant différents paliers de remboursement est proposé, il s’agit des mensualités du prêt multi-palier qui ont la particularité de varier en fonction du total des mensualités provenant de vos autres prêts, de vos autres mensualités et de votre capacité de remboursement. Ainsi, la mensualité du prêt multi-palier sera peu élevée sur les premières années et augmentera proportionnellement à la diminution du reste de vos mensualités.

Ce principe vous permet, dans certains cas, de réduire la durée de votre prêt multi-palier et ainsi, de diminuer le coût total de votre financement.

Quels sont les avantages du crédit multi-palier ?

Ce prêt vous permet de maîtriser votre taux d’endettement en lissant vos mensualités de remboursement, de maîtriser votre budget en optant pour une mensualité fixe et moindre et de diminuer le coût du crédit puisque la charge des intérêts d’emprunt sera considérablement réduite puisque le montant des mensualités remboursées augmentera mécaniquement à chaque fois qu l’in des crédits aidés ou à taux bonifié prendra fin.

Nous avons fait le tour des différents types de crédit existant dans le cadre du financement de votre projet immobilier. Etant nombreux et détenant des spécificités propres à chaque prêt, si vous avez des questions ou ne savez pas encore vers quel type de crédit vous diriger, n’hésitez pas à nous contacter pour que nous étudions ensemble votre projet et déterminions le prêt le plus adéquat à votre projet en fonction de vos revenus, capacité de remboursement et situation (on est pas les meilleurs pour rien).

En bref, pour bien choisir son prêt immobilier :
• Bien évaluer votre capacité d’emprunt
• Peser le pour et le contre de chaque offre de crédit en fonction de vos revenus et de votre situation
• N’oubliez pas de souscrire à une assurance de prêt.

Notre astuce d’expert
Pour choisir le prêt le plus adapté à votre projet, nous vous conseillons un taux de remboursement attractif, l’analyse de trois critères inséparables et indissociables qui sont la mensualité, l’assurance et la durée. Pour ce qui est du reste, faites nous confiance on s’occupe de tout !

Quel taux choisir pour votre prêt immobilier ?

Lorsque vous envisagez un achat immobilier, la question du financement se pose très rapidement et les solutions ne manquent pas. Face à la pluralité des offres, il se peut que vous vous sentiez quelque peu déconcerté (on est toujours là pour vous).

Vous vous verrez proposer deux options : le taux fixe

et le taux variable (révisable). Dans certains cas, il peut arriver que ce soit la banque ou l’organisme prêteur qui impose les modalités du prêt. La différence entre ces deux opérations financières est importante d’autant plus que l’écart de mensualités peut impacter sur votre remboursement et votre budget. C’est pour cette raison qu’il faut que vous soyez prudent dans votre plan de financement si vous ne connaissez pas suffisamment ce milieu.
Très chers apprentis, nous allons donc aborder les différents types de taux pouvant être appliqués à votre crédit immobilier afin que vous puissiez choisir en connaissance de cause celui qui sera le plus adapté à votre projet.

Le prêt à taux variable

Le prêt à taux variable suit la variation du taux de référence et vous permet ainsi de profiter de baisses des taux de crédit immobilier, durant lesquelles le taux appliqué à votre prêt va baisser. Evidemment, ce principe fonctionne aussi dans l’autre sens et, en période de hausse des taux, le taux de crédit remonte. Pour éviter des variations trop impactantes, il est possible de placer un cap au-delà duquel le taux ne monte ou ne descend plus. Cela vous permet de déterminer la mensualité maximum que vous devrez payer si les taux remontent.

Considéré comme le taux d’intérêt le plus risqué, il est souvent assimilé au taux révisable. Ce dernier est réajusté périodiquement en fonction de l’évolution de son indice sur lequel il est indexé. En choisissant ce type de taux d’intérêt, vous vous mettez d’accord avec les institutions financières pour que le taux de votre crédit puisse varieren fonction de l’évolution des marchés financiers encadrés par certaines limites.

A noter que les dates de révision du taux sont prévues à l’avance dans le contrat de prêt, ainsi qu’une valeur maximale et une minimale pour le taux. A chaque fois qu’il connaîtra une modification, vous pourrez demander à votre banque une lettre écrite pour vous le notifier.

Pourquoi choisir un taux d’intérêt variable ? Il vous permet d’envisager de potentielles économies par rapport à un taux fixe. Tout d’abord, car le taux d’intérêt de départ proposé par votre banque est plus attractif mais également car les taux en accord avec les marchés financiers sont également plus avantageux.

Il est intéressant de vous orienter sur un taux d’intérêt variable si vous pensez que les taux des marchés financiers vont rester bas ou qu’ils auront tendance à baisser encore plus. Toutefois, comme vous ne pouvez pas prédire l’avenir, il vaut mieux assurer vos arrières en cas d’augmentation brutale des taux. Pour réduire cette insécurité, vous pouvez choisir la fréquence de révision du taux. Plus il pourra être revu souvent par la banque, plus le taux de départ sera attractif, mais moins vous aurez de sécurité.

Les différents prêts à taux variable sont les suivants :

Le prêt à taux variable capé : Encadré dans les limites prévues et contractuelles, ce taux est variable. Il est assorti d’un cap ou plafond pouvant se monter +1% à +2% et dans certains cas, plus rares, +3%. A noter que les variations de l’indice de référence seront répercutées sur votre mensualité dans les limites prévues.
Le prêt à taux variable non capé et à échéances plafonnées : Le plafond porte sur le montant des échéances et non sur le taux du prêt pouvant varier sans limite. Dans le cadre où cette augmentation ne suffirait pas à absorber la hausse des taux d’intérêt, le durée du prêt sera allongée. Et inversement, si l’indice de référence baisse, la durée du prêt sera raccourcie.
Le prêt à taux variable non capé et à échéances non plafonnées : Le principe est simple, en cas de hausse ou de baisse de l’indice de référence, ce seront les échéances qui seront modifiées ou la durée qui variera sans limitation. Vous n’aurez aucune sécurité. De ce fait, ce type de taux est réservé aux investisseurs plus avertis.
Le prêt variable à double indexation : Est une formule très complexe, probablement la plus délicate. Le taux du prêt est variable en fonction d’un index déterminé. La mensualité est indexée de manière systématique sur l’indice INSEE des prix, elle augmentedonc chaque année. Dans tous les cas et quelque soit l’évolution de l’indice de référence, les mensualités augmentent selon les termes du contrat de prêt.

Le prêt à taux mixte

Le prêt à taux mixte mélange à la fois la sécurité du taux fixe à l’attractivité des taux variables et révisables. Ainsi, il présente un risque modéré et permet de conserver une certaine sécurité (joueur mais pas trop). Souvent proposé par les banques, il vous offre une alternative et vous permet d’augmenter votre pouvoir d’achat immobilier. Comment ça fonctionne ? Un taux fixe est appliqué sur les premières d’années de votre crédit (entre 7 et 10 ans), puis un taux variable capé sur les dernières années (hyper simple, non?).

En mixant les taux fixes et les taux variables, vous bénéficierez des avantages du taux d’intérêt fixe qui est souvent moins couteux et par conséquent plus intéressant financièrement. De plus, vous conservez une certaine sécurité. La partie variable au même titre que le prêt à taux variable est calculée en fonction de l’indice de référence.

Le taux effectif global

Le taux effectif global (TEG) intègre les différents éléments du coût de votre prêt immobilier. (les frais, commissions ou rémunérations). Il permet ainsi, de comparer les prix des différentes propositions de crédit et de connaître le coût réel de votre crédit. Vous pourrez également le retrouver sous le nom de TAEG (taux annuel effectif global).

Il présente l’avantage de mesurer le coût total du prêt et donc d’apporter un élément d’appréciation utile dans le choix de la meilleure solution< de financement.

Ce dispositif a été mis en place dans l’optique de protéger les particuliers afin qu’ils ne soient pas induits en erreur par des publicités trompeuses. Le TAEG définit un mode de calcul global du coût total du prêt immobilier sur toute la période de remboursement contractuel et prend en compte l’ensemble des frais liés au financement :

Le taux d’intérêt du prêt immobilier ou taux d’intérêts nominal
Les frais de dossier du prêt immobilier
Les primes d’assurance décès-invalidité et incapacités temporaires de travail obligatoires
Les frais de garantie (également appelées frais de constitution de sûretés réelles)

Comment bien choisir le taux pour son crédit immobilier :
• Choisissez le prêt le plus adapté à votre projet
• Analyser les différents taux proposés
• Déterminer lequel de ces taux est le plus judicieux : sécurité ou économie/risque ?

Notre astuce d’expert
Si vous n’êtes pas encore décidé concernant le choix de votre taux : fixe ou variable, nous vous conseillons de tenir compte de la conjoncture du moment. Le taux d’intérêt à choisir dépend également de votre situation et de vos envies. Les prêts à tempérament n’offrent souvent que la possibilité d’un taux fixe. Le prêt hypothécaire offre quant à lui la possibilité de prendre un taux d’intérêt variable.

À quoi sert l’assurance emprunteur ?

Egalement appelée assurance de crédit immobilier ou assurance emprunteur, l’assurance de prêt immobilier est une couverture financière demandée par la banque qui vous accorde votre crédit. Elle offre à la fois une protectionà l’emprunteur et à l’organisme prêteur. Plus simplement, cette assurance permet de garantir à la banque le remboursement du capital et à vous, de vous prémunir contre le risque de ne plus pouvoir rembourser les échéances du prêt (comme on dit, mieux vaut prévenir que guérir).

Ainsi, l’assurance emprunteur vous protège vous et votre famille (les vrais d’abord). En cas d’accident, de maladie, de décès ou de chômage pendant le remboursement du crédit, la banque remboursera partiellement, totalement ou de manière temporaire les mensualités de votre crédit. Ceci vous évite de perdre le bien immobilier en cours de financement et la saisie de vos biens pour honorer votre dette.

De son côté, la banque a la garantie de récupérer le capital prêté à l’issue de l’échéance, même si vous ne pouvez plus payer les échéances restantes. Généralement, le banquier exige de vous la souscription d’une assurance de prêt indiquant quelle en est le bénéficiaire. Ainsi, même en cas de défaillance de remboursement des échéances de crédit de votre part (décès, incapacité temporaire à travailler ou invalidité permanente), la banque sera indemnisée par l’assurance.

L’assurance emprunteur est-elle obligatoire ?

L’assurance de crédit immobilier n’est pas obligatoire légalement. Toutefois, d’un point de vue pratique, les organismes de crédit exigeront la souscription d’une assurance de prêt sous peine de ne pas financer votre projet. Particulièrement en ce qui concerne les risques liés au décès et à l’invalidité. Vous saurez que vous n’êtes pas obliger de choisir l’assurance proposée par l’organisme de crédit. Gardez simplement en tête que l’assurance est nécessaire (ce n’est pas dit clairement mais c’est obligatoire) pour contracter un prêt immobilier.

Cependant, il existe des exceptions (celle qui confirme la règle vous savez ?) auxquelles les établissements prêteurs accorderont un prêt immobilier sans la souscription d’une assurance, il s’agit des particuliers disposant de la totalité du capital emprunté (liquidés sur un compte domicilié dans le même établissement) , et qui choisiront le nantissement.

Vous saurez que la banque prêteuse à des obligations envers vous, les emprunteurs. Le banquier devra systématiquement vous remettre une fiche standardisée d’information (FSI) lors de votre première simulation d’assurance de crédit pour votre prêt immobilier. Ce document précise : les garanties incluses par l’assurance, le coût détaillé, la possibilité donnée à l’emprunteur d’opter pour une autre assurance que celle de la banque et les garanties minimales exigées par la banque prêteuse.

Quelles sont les différentes garanties de l’assureur emprunteur ?

L’assurance de prêt immobilier est une appellation globale incluant plusieurs garanties demandées par la banque auxquelles vous devez souscrire :

La garantie décès : obligatoire, elle permet à l’assureur, en cas de décès de l’emprunteur, de rembourser à la banque la totalité du capital restant dû. Dans le cas où l’emprunteur a contracté son prêt seul, le bien reviendra à ses héritiers.
La garantie PTIA : obligatoire, la garantie perte totale et irréversible d’autonomie est souvent liée à la garantie décès. Elle s’adresse aux personnes qui auraient besoin de l’aide d’une tierce personne pour les taches quotidiennes à temps plein (se nourrir, se vêtir, se laver, se déplacer) suite à un accident ou une maladie. Cette garantie prévoit un remboursement total.
La garantie ITT et IPT : dans le cadre d’un achat de résidence principale, les garanties incapacité temporaire totale de travail et invalidité permanente totale sont exigées mais ne sont pas nécessaires pour un investissement locatif. Elles peuvent parfois être proposées sous le même nom. De plus, elles prennent partiellement en charge les échéances du prêt en cas d’impossibilité pour l’emprunteur d’exercer son métier, ou d’invalidité (le taux doit être supérieur à 66%).
La garantie IPP : dans le cadre d’un achat de résidence principale, l’invalidité permanente partielle n’est pas souvent demandée et n’est pas nécessaire pour un investissement locatif. L’assurance réglera partiellement les échéances du prêt en cas d’invalidité (le taux doit être supérieur à 33%).
La garantie perte d’emploi : est facultative et réservée uniquement aux salariés en CDI depuis un an au minimum. En cas de chômage, c’est l’assurance qui prendra en charge une partie du règlement de vos mensualités sous certaines conditions (si vous êtes inscrit au Pôle Emploi et touchez l’Allocation de Retour à l’Emploi). Vous saurez que cette garantie est coûteuse (double souvent le prix de l’assurance). De plus, peu proposée par les assurances, elle est parfois demandée par les banques (contrat de travail trop récent ou pas encore confirmé).

Comment bien choisir mon assurance pour mon projet immobilier :
Lisez la fiche standardisée d’information
Etudiez l’ensemble des garanties proposées et les plus adaptées en fonction de vos besoins
Anticipez afin de dénicher et de comparer les différentes offres pour un choix pertinent

Notre astuce d’expert
Dans l’optique de dénicher et de comparer les différentes formules en termes de garantie, nous vous conseillons de commencer vos recherches d’assurance en parallèle à celles d’un crédit ou à la négociation avec la banque. En effet, ces démarchent peuvent vous demander un temps précieux.

À quoi sert la garantie de prêt immobilier ?

Comme vous le savez déjà, dans la plupart des cas, l’achat d’un logement est financé par un crédit immobilier. Pour cela, les banques vous demandent des garanties sur le bien en question afin de se protéger d’éventuelles mauvaises surprises. Ceci est obligatoire.

Une banque qui vous accorde un prêt encourt un risque potentiel dans le cas où vous rencontrerez des difficultés pour rembourser votre emprunt d’autant plus que la durée des prêts est longue (20 ans en moyenne). Avant de donner son feu vert, l’établissement bancaire étudiera votre solvabilité et exigera une garantie.

La garantie sert à protéger l’organisme prêteur d’un défaut de paiement des emprunteurs et pourra obtenir la revente du bien en sa faveur et ainsi, récupérer les fonds qu’il a avancé. C’est un élément essentiel pour obtenir l’accord de prêt immobilier d’une banque, sans elle aucun établissement financier n’octroie de financement. Les garanties de financement peuvent s’opérer de différentes manières :

• En récupérant l’argent auprès d’un organisme qui s’est engagé à payer à votre place: il s’agit de la caution.
• En récupérant les sommes dues sur la vente du logement financé à l’aide du crédit : il s’agit de l’hypothèque.
• L’inscription en privilège de prêteur de deniers (IPPD).

Quelles sont les différentes garanties proposées ?

1.
La caution désigne l’engagement pris par un établissement financier de se porter garant de votre remboursement auprès de la banque qui vous a accordé un prêt immobilier. L’organisme de caution doit obligatoirement être agréépar l’établissement prêteur qui acceptera ou non cette garantie en fonction de votre profil et de votre crédit demandé. Ces organismes fonctionnent grâce à un fonds de garantie qui permet de mutualiser les risques d’impayés.
Au cours de la période de remboursement, si vous êtes défaillant, c’est la société de caution qui payera à votre place. Cette dernière se retournera ensuite contre vous pour se faire rembourser, soit en cherchant une solution à l’amiable (des délais de paiement, par exemple), soit en saisissant le bien pour se rembourser sur le prix de vente du bien.

Le cautionnement offre de certains avantages :

• Vous récupérez en fin de prêt une partie de la somme versée : au moment de la revente ou à la fin du remboursement du prêt, une partie de la somme versée au don mutuel de garantie est restituée à l’emprunteur.
• Vous n’avez pas de frais de notaire à verser pour garantir le prêt : l’acte de caution n’est pas notarié ni soumis aux droits d’enregistrement. Les seuls frais que cette garantie engendre sont donc ceux à verser à l’établissement de caution qui va garantir votre prêt.
• Vous n’avez pas de frais de mainlevée en cas de remboursement anticipé du prêt.

Dans l’optique de réduire les frais de garantie pour les particuliers, les banques ont créé ce que l’on appelle des sociétés de cautionnement. Ce type de société de cautionnement s’engage à se substituer au débiteur en cas de défaillance de paiement de ce dernier. Cette garantie est avantageuse aussi bien pour les clients que pour les banques car elle est rentable. C’est du gagnant-gagnant (pas de perdant)! En contrepartie, vous devez verser à la société de cautionnement, dès le déblocage des fonds, une contribution proportionnelle au montant de votre prêt.

2.
La caution « mutuelle fonctionnaire » est particulièrement intéressante pour les fonctionnaires. En effet, seuls les fonctionnaires (éducation nationale, trésor, PTT, énergie atomique, police, justice…) et certaines activités particulières peuvent en bénéficier. La plus connue de ces garanties est la CASDEN qui permet aux salariés de l’éducation nationale de bénéficier d’une garantie sans frais.

3.
L’hypothèque est la garantie traditionnelle que prend un prêteur sur un bien immobilier pour lequel il a consenti un crédit. Elle a pour volonté de garantir le paiement d’une dette contractée sur des biens immobiliers neufs ou anciens. Ainsi, elle permet au créancier de faire saisir le bien afin qu’il soit procédé à une vente en justice pour être payé sur le prix au cas où son propriétaire ne paierait pas les sommes qu’il doit rembourser. Plus simplement, c’est le logement lui-même qui garantit le remboursement de votre prêt à la banque.

Deux formes d’hypothèques : Hypothèque ou PDD ?

Il arrive fréquemment que la banque vous propose de garantir votre prêt non par une hypothèque mais pas une garantie similaire que l’on appelle le privilège de prêteur de deniers (PPD). Petite précision, le PPD ne peut servir qu’à garantir des biens déjà construits et n’entre pas dans le cadre du financement de votre maison que vous allez faire construire ni même d’un appartement que vous achetez sur plan.

Ce type de garantie présente un intérêt certain : son coût est moins élevé que l’hypothèque traditionnelle. Dans les deux cas, le prêt garanti doit être obligatoirement constaté par un acte notarié et votre bien peut être vendu même si vous n’avez pas terminé de rembourser votre crédit.

4.
L’inscription en privilège de prêteur de deniers (IPPD) est également une garantie traditionnelle dans les modes de financement de crédit immobilier. Celle-ci porte uniquement sur les biens anciens. En effet, elle s’applique uniquement aux biens existants et ne peut être utilisée pour les ventes sur plan (VEFA : vente en l’état futur d’achèvement), pour les travaux ou pour la construction d’une maison individuelle. Proche de l’hypothèque, l’IPPD est à votre avantage et est moins chère que cette dernière.

Quels sont les coûts liés à ces garanties ?

Dans le cadre du crédit de votre projet immobilier, vous ne devez pas négliger la prise de garantie dans la réalisation de votre dossier de financement qui est un poste de dépenses conséquent. A savoir que le coût de cette garantie peut varier de manière conséquente en fonction de votre profil et situation de crédit. Dans certains cas, il peut être totalement pris en charge, d’où l’importance d’analyser les différentes possibilités qui s’offrent à vous.

Combien faut-il compter pour ces différentes garanties ?

• Si vous optez pour une garantie de caution, vous devrez verser à la société de caution une commission de caution qui représente un pourcentage du montant du prêt (un montant forfaitaire). Elle sera définitivement acquise par l’organisme de caution.
• Ainsi qu’une contribution versée au fonds mutuel qui pourra parfois vous être remboursée à l’issue de votre crédit s’il n’y a pas eu de problème. Cette dernière contribution permet à l’établissement spécialisé qui se porte garant de rembourser la banque, avant de se retourner contre vous en cas de défaillance.
• Si vous choisissez l’hypothèque ou le PPD, vous devrez inclure les honoraires du notaire calculés selon un barème proportionnel obligatoire. Auxquels s’ajoute le règlement des frais annexes.
• Ajouté à cela, la contribution de sécurité immobilière qui remplace depuis 2013, le salaire du conservateur des hypothèques. Son coût représente 0,05% du montant emprunté, augmenté de 20% (avec un minimum de 8€) car ces garanties doivent être inscrites au bureau des hypothèques. En revanche, si vous remboursez le capital restant dû avant le terme de l’emprunt, cela va générer des frais de mainlevée d’hypothèque qu’il faut rajouter dans le financement global du crédit. Ces frais représentent entre 1% et 2% du capital restant dû à la charge de l’emprunteur.
• Et enfin, les droits d’enregistrement applicables uniquement pour l’hypothèque traditionnelle et non pour le PPD. Il faut rajouter la taxe de publicité foncière au taux de 0,715% à percevoir sur les sommes garanties, soit le montant du prêt majoré.

En bref pour choisir la garantie adaptée à mon projet
• Etudier votre projet de financement : Est-ce un bien neuf ? Ancien ? Souhaitez-vous rembourser votre crédit avant son terme ?
• Analyser et étudier les différentes garanties
• Etudier les coûts inhérents aux garanties

Notre astuce d’expert
Si vous envisagez de vendre votre logement avant l’échéance de votre crédit, nous vous conseillons de vous tourner vers la caution car elle se présente comme l’option la plus intéressante en fonction de votre situation. Pourquoi ? Toute simplement car elle n’implique pas de frais de levée à l’inverse de l’hypothèque ou du privilège de prêteur de deniers.

Qu’est-ce que le rachat de crédit ?

Le rachat de crédit, également appelé dans le jargon du courtage immobilier, la renégociation de crédit qui vous permet de baisser le coût global de votre financement en cours.
Cette opération est plutôt simple. Vous devez étudier l’écart de taux entre le moment où vous avez souscrit votre crédit et le taux proposé aujourd’hui. Cet écart doit d’être significatif dans le but de couvrir les frais annexes liés à votre opération de rachat de crédit.

Vous l’aurez compris, certains frais annexes doivent être ajoutés tels que la prise en charge d’une nouvelle garantie, de nouveaux frais de dossier et le cas échéant les honoraires de courtage. A savoir que dans les contrats de prêt, une partie est consacrée aux indemnités de remboursement par anticipation.

Nous allons vous donner les étapes indispensables pour aboutir à une solution pertinente et des éléments clé en main afin que vous puissiez réaliser une économie substantielle sur votre opération de rachat de crédit.

1. Prenez le temps d’étudier et d’analyser
Pour cela, réalisez un constat chiffré de votre crédit actuel. Recueillez un maximum d’informations sur votre offre de prêt actuel : le taux, le capital restant dû, la durée restante, le cas échéant dans les conditions particulières et dans le cas d’un remboursement par anticipation, les pénalités.

Vous pourrez par la suite, établir un plan de financement (ne vous inquiétez pas, rien de bien méchant). Il vous faudra additionner l’ensemble des coûts de votre crédit énoncés précédemment soit le capital restant du, une nouvelle prise de garantie (hypothèque ou caution), indemnités de remboursement par anticipation, frais de dossier bancaire et de courtage. La somme de ce plan de financement sera rachetée sur une durée maximale égale à la durée restant à courir dans l’offre de prêt initiale.

2. Envisager plusieurs solutions
Une fois l’analyse de votre situation actuelle réalisée, vous allez vous référer au taux actuel grâce à une simulationintégrant les taux d’aujourd’hui. Pour cela, deux solutions s’offrent à vous :

Poursuivre le crédit sur une durée équivalente avec un taux plus bas. Cette possibilité est la plus fréquemment utilisée par les banques car elle est la plus simple à mettre en place.
Raccourcir la durée avec un taux encore plus bas (oui oui c’est possible). Cette possibilité offre de nombreuses solutions permettant d’apporter des effets de leviers supplémentaires à l’économie globale réalisée sur le crédit.

3. Comparer ce que coutait le crédit et ce qu’il coutera demain
Si vous avez un esprit logique (pas besoin d’être un génie non plus) vous devriez comprendre le fonctionnement d’un rachat de crédit. Plus la durée est courte, plus le taux est bas. En effet, en raccourcissant la durée restante du crédit, vous pourrez obtenir des taux bien plus attractifs d’autant plus que les taux proposés aujourd’hui sont plus bas que ceux de votre prêt initial.

Pour envisager des solutions de raccourcissement de durée de crédit, il vous faut étudier la durée restante et votre évolution budgétaire. Votre salaire est-il plus important ? Avez-vous une capacité de remboursement plus conséquente ? Il faut garder en tête les mots : simplicité et économie pour réduire votre coût global de financement.

Pour votre information personnelle, vous saurez qu’il est désormais possible de souscrire une assurance en dehors de la banque qui prête les fonds. Ainsi, vous bénéficierez d’un tarif plus avantageux et des garanties équivalentes qui seront étudiées par la banque qui va prêter l’argent afin que vous ne soyez pas sous-assuré.

En bref pour réussir votre rachat de crédit, vous devez :
• Analyser la situation et établissez un constat chiffré de votre crédit actuel
• Envisager plusieurs solutions : reprendre le crédit sur la même durée avec un taux plus bas soit raccourcir la durée avec un taux encore plus bas
• Comparer entre ce que coutait le crédit et ce qu’il coutera demain.

Notre astuce d’expert
Pour choisir le prêt le plus adapté à votre projet, nous vous conseillons un taux de remboursement attractif, l’analyse de trois critères inséparables et indissociables qui sont la mensualité, l’assurance et la durée. Pour ce qui est du reste, faites nous confiance on s’occupe de tout !